Hoe US huurwoningen betaalbaarheid op te lossen

verhuur betaalbaarheid

We hebben zojuist gehoord dat de betaalbaarheid van Amerika's crisis net zo slecht is als ooit. Helaas staat het op het punt om nog veel erger te worden.

De American Community Survey voor 2014, een paar weken geleden vrijgegeven, ontdekte dat het aantal huurders die 30% of meer van hun inkomen aan huisvesting betalen - de standaardbenchmark voor wat als betaalbaar wordt beschouwd - een nieuw recordhoogte bereikte van 20.7 miljoen huishoudens, bijna een half miljoen hoger dan de jaar voor. Ondanks de aantrekkende economie was de stijging bijna vijf keer groter dan die van vorig jaar.

Dat betekent dat ongeveer de helft van alle huurders in een onbetaalbare woning woont. En de nieuwste toename komt bovenop de substantiële groei sinds 2000, die dit aantal in de afgelopen periode met ongeveer zes miljoen huishoudens heeft zien stijgen, een toename van ongeveer 41%.

Wat nog erger is, zijn de meer dan 11 miljoen huishoudens met hoge kosten, die meer dan de helft van hun inkomen voor huisvesting betalen, tegenover zeven miljoen aan het begin van de eeuw.

Zoveel gezinnen en individuen hebben die moeite hebben om hun maandelijkse huur te betalen, is een duidelijke reden tot bezorgdheid. Huurders in deze situatie worden gedwongen om moeilijke compromissen te sluiten om de eindjes aan elkaar te knopen, inclusief kiezen voor huisvesting in distressed wijken of in slechte staat. Sterker nog, in een analyse gegevens van consumentenuitgaven die we bij het Gemeenschappelijk Centrum voor Huisvestingsstudies van Harvard hebben uitgevoerd, ontdekten we dat huurders in deze situatie grotendeels hun hoge huisvestingskosten accommodeerden door aanzienlijk minder uit te geven aan basisbehoeften als voedsel en gezondheidszorg.

Dit groeiende probleem moet worden aangepakt omdat het hebben van een stabiel, fatsoenlijk huis een groot aantal voordelen oplevert, van betere gezondheidsresultaten tot verbeterde schoolprestaties bij kinderen. Er is ook groeiend bewijs dat het bieden van betaalbare permanente huisvesting voor daklozen en gezinnen veel kosteneffectiever is dan het betalen voor tijdelijke huisvesting.

Nu de woningcrash terugwijkt van de krantenkoppen en de prijzen weer stijgen, is het maar al te gemakkelijk om te geloven dat naarmate de economie herstelt, de crisis van de betaalbaarheid van woningen vanzelf zal afnemen zonder de noodzaak van grotere inspanningen van onze publieke leiders.


Haal het laatste uit InnerSelf


Helaas is dit wishful thinking.

Vooruitzichten voor verbetering

Het opkomend klimaat van huurders met een hoge kostprijs heeft zijn wortels in zowel de reële (op de inflatie gecorrigeerde) groei van de huurkosten als de dalende huurinkomsten.

Sinds 2001 is de mediane maandelijkse huurprijs in de VS aanzienlijk sneller gestegen dan de inflatie, terwijl het premie inkomen van de typische huurder met 11% is gedaald. Deze trends waren duidelijk al vóór de recessie en de huizenbui, maar zijn zeker verergerd door de economische moeilijkheden sindsdien.

Nu de economie zijn volledige werkgelegenheid nadert en het vooruitzicht op een herstel van de inkomens en de bouw van nieuwe appartementen bereikt niveaus niet gezien sinds de 1980s, lijkt er enige hoop dat de omvang van de lasten van de huurlasten beginnen te verminderen. Maar tegelijkertijd zijn er ook demografische krachten aan het werk die de zaken waarschijnlijk nog erger zullen maken.

De twee snelst groeiende segmenten van de bevolking in de komende jaren zijn die ouder dan 65 en Hispanics, die beide meer last zullen hebben van last van de kosten.

In samenwerking met onderzoekers van de betaalbare huisvestingsverenigingen zonder winstoogmerk van de Onderneming, heeft het Joint Center for Housing Studies zich ten doel gesteld toekomstige trends te simuleren voor huurders met een hoge kostprijs op basis van onze projecties voor het komende decennium in verschillende scenario's waarin de huren de inkomens blijven overtreffen. of, als alternatief, waar we een ommekeer in de huidige omstandigheden zien en de inkomens sneller groeien dan de huurprijzen.

Zoals we documenteren in onze recente verslag, we ontdekten dat demografische krachten alleen al het aantal huurders met een zware huurlast met 11% tot 13 miljoen zullen opdrijven door 2025, met een groot deel van de groei onder ouderen en latino's. Dat veronderstelt dat inkomens en huren beide in lijn met de algehele inflatie groeien.

Als we het geluk hebben om de winsten in het inkomen de stijging van de huurprijzen met 1% per jaar in het komende decennium te overtreffen, zien we een bescheiden daling van sommige 200,000-huurders met zware lasten. Dat is enige verbetering, maar lang niet genoeg om de huidige uitdaging merkbaar te veranderen. En deze bescheiden netto verbetering zou een nog steeds significante groei in huurlasten onder Hispanics van 12% maskeren.

Maar als alternatief, als de huren sneller blijven groeien dan de inkomens in een tempo dat vergelijkbaar is met wat we vandaag zien, zouden we kunnen zien dat het aantal huurders dat meer dan de helft van hun inkomen aan huishoudens uitgeeft, 14.8 miljoen bedraagt, een toename van 25% ten opzichte van de recordniveaus van vandaag. Dat zou betekenen dat 31% van de Amerikaanse huurders - en hoogstwaarschijnlijk ten minste een paar van je familie en vrienden - wanhopig moeite zou hebben om te overleven.

Wat kunnen we eraan doen?

Dus wat moeten we doen om deze situatie aan te pakken?

Aangezien de dalende inkomens een belangrijk deel van het probleem uitmaken, zullen inspanningen om thuisopname te verhogen een deel van de oplossing moeten zijn. Verhogingen van het minimumloon zullen tot op zekere hoogte helpen. Verbeteringen in onderwijs en beroepstraining die mensen voorbereiden op fatsoenlijk betaalde banen zijn ook nodig.

Op het huisvestingsfront is er ook een sterke reden voor uitbreiding van de hulp aan de huishoudens met de laagste inkomens. Over 28% van de huurders verdien minder dan $ 20,000 per jaar. Bij dat inkomen moeten de maandelijkse huisvestingskosten $ 500 of minder zijn om betaalbaar te zijn.

De particuliere markt kan eenvoudig geen woningen tegen zulke lage huurprijzen leveren. Overheidssteun is nodig om de kloof te dichten. Momenteel echter nog maar ongeveer één op de vier huishoudens wie in aanmerking zou komen voor deze federale huisvestingsbijstand op basis van hun inkomen is in staat om een ​​van deze eenheden te beveiligen. In tegenstelling tot andere programma's in het sociale vangnet is huisvestingsbijstand geen aanspraak. En we komen eenvoudigweg niet dicht bij de volledige financiering van huisvestingshulp om al diegenen die hiervoor in aanmerking komen te helpen.

De overgrote meerderheid van degenen die worden achtergelaten, heeft te maken met zogenaamde 'worst case'-huisvestingsbehoeften, waarbij meer dan de helft van hun inkomen wordt betaald voor huisvesting of wonen in ernstig ontoereikende woningen.

Het huisvestingsprobleem oplossen

Er zijn twee belangrijke manieren waarop we in de afgelopen decennia de huisvestingshulp hebben uitgebreid: 1) door te voorzien woonkeuze vouchers die de maandelijkse kosten voor woningen die de huurder vindt op de privémarkt of 2 subsidieert) door de kosten van nieuwe woningen of de rehabilitatie van bestaande woningen te subsidiëren met steun van de Belastingkorting bij laag inkomen.

Beide programma's hebben hun plaats. Op markten waar bescheiden geprijsde woningen in een reeks wijken niet schaars zijn, hebben vouchers zin om te profiteren van reeds bestaande woningen. Vouchers hebben ook het potentieel om meer keuze te geven over waar bewoners willen wonen in een grootstedelijk gebied.

Het huisvestingskredietprogramma speelt ook een belangrijke rol bij het behoud van bestaande gesubsidieerde woningen die nieuwe investeringen nodig hebben, bij het omkeren van buurten waar nieuwe woningen een positief effect kunnen hebben en bij het toevoegen van betaalbare woningen in buurten waar het anders niet zou worden verstrekt.

Toch zouden beide programma's kunnen profiteren van hervormingen om ervoor te zorgen dat middelen efficiënt worden gebruikt en dat de geboden huisvestingsmogelijkheden niet geconcentreerd zijn in distressed buurten.

Het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling bijvoorbeeld is onlangs een proefprogramma gestart dat de variabiliteit van huurprijzen van de markt in buurten meet in de maximale huurprijs die de vouchers dekken. Momenteel is de limiet waarop deze is ingesteld hetzelfde voor een heel grootstedelijk gebied. De nieuwe aanpak zou toestaan ​​dat die limiet tussen buurten varieert, waardoor begunstigden meer keuze hebben waar ze kunnen wonen en ook HUD van overbetalen in noodlijdende gebieden houden.

Er zijn ook voorstellen voor hervorming van het huisvestingsbelastingkredietprogramma om het in staat te stellen een breder bereik van inkomensniveaus te dienen en het voor mensen gemakkelijker te maken om hulp te krijgen in dure markten zoals New York, San Francisco en Boston, waar huurlasten in toenemende mate toenemen een probleem onder huishoudens met een matig inkomen en niet alleen de armen.

The Grass Roots

Naast deze federale inspanningen hebben nationale en lokale overheden ook een belangrijke rol te spelen bij het bevorderen van een groter aanbod van betaalbare woningen.

Naast het verstrekken van publieke middelen voor dit doel, stellen deze overheidsniveaus regels en beleid voor grondgebruik vast die het potentieel hebben om betaalbare woningproductie aan te moedigen. Maar al te vaak ontmoedigen zij betaalbare woningproductie door middel van complexe en kostbare goedkeuringsprocessen en beperkingen op de soorten woningen die kunnen worden gebouwd.

Met zowel demografische als economische trends die het aantal huurders met een hoge kostprijs waarschijnlijk nog jarenlang op recordniveau zullen houden, zal dit probleem niet verdwijnen. Maar we missen nog steeds de politieke urgentie om de nodige stappen te ondernemen om iets aan het probleem te doen; de betaalbaarheid van woningen is in geen enkele presidentiële discussie aan de orde geweest.

Het kan zijn omdat het historisch gezien door de meest achtergestelde families en individuen van de natie werd gedragen. Maar aangezien het aantal huurders met een hoge kosten elk jaar de hoogte bereikt, wordt de uitdaging om elke maand de huur te betalen een steeds groter punt van zorg voor een groter deel van het land met elk voorbijgaand jaar.

Het is tijd dat onze politieke leiders het opmerken en actie ondernemen.

Over de auteurThe Conversations

Chris Herbert, Managing Director van het Joint Center for Housing Studies, Harvard University. Andrew Jakabovics, senior director voor beleidsontwikkeling en onderzoek bij non-profit Enterprise Community Partners van betaalbare huisvesting, was medeauteur van dit artikel.

Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op The Conversation. Lees de originele artikel.

Verwante Boek:

{AmazonWS: searchindex = Books; keywords = 161628384X; maxresults = 1}

enafarzh-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

volg InnerSelf op

facebook-icontwitter-iconrss-icoon

Ontvang de nieuwste via e-mail

{Emailcloak = off}