Eengezinswoningen op voormalige landbouwgrond ten westen van Des Moines, Iowa. Lynn Betts / USDA

Al decennia lang benadrukt de regelgeving voor landgebruik in de VS eengezinswoningen op grote kavels. Deze aanpak heeft veel mensen uit de typische Amerikaanse droom geprijst: huisbezit. Het heeft ook de verspreiding van voorsteden bevorderd - een patroon van auto-afhankelijke ontwikkeling met een lage dichtheid dat heeft gedomineerde groei de randen van stedelijke gebieden sinds het einde van de Tweede Wereldoorlog.

Nu beginnen Amerikanen echter wel vraag de wenselijkheid van een privéwoning. In het afgelopen jaar hebben de gemeenteraad van Minneapolis en de staat Oregon gestemd om toe te staan duplexen en andere soorten multi-unit behuizing in buurten waar momenteel alleen eengezinswoningen zijn toegestaan. Democratische wetgevers in Virginia, die onlangs de controle over de wetgevende macht van hun staat hebben gewonnen, zijn trachten vergelijkbare wetgeving in te voeren. En verschillende Democratische presidentskandidaten hebben opgenomen wijzigingen in bestemmingswetten in hun huisvestingsbeleid.

Headlines hebben voorspeld een huisvestingsrevolutie. Maar op basis van ons onderzoek geloven we dat hoewel de houding ten opzichte van het leven in de voorsteden evolueert, de overgang van eenzonering door een gezin langzaam en moeilijk zal zijn.

Sprawl's zware kosten

Verkozen functionarissen herdenken de eengezinszonering omdat sommige van hun kiezers zich zorgen maken over eengezinswoningen te veel kosten, zijn verspillend en kunnen mensen isoleren van hun gemeenschappen.

Veel onderzoekers hebben aangetoond dat eenzonering van een gezin bevordert discriminatie en uitsluiting. Ons onderzoek richt zich op de milieueffecten. Tientallen studies hebben aangetoond dat wildgroei energie-intensief is, voornamelijk voor transport; verbruikt te veel land; verslechtert de lucht- en waterkwaliteit; vermindert soortendiversiteit; en draagt ​​bij aan de klimaatverandering.

We hebben onderzocht hoe het landgebruiksbeleid van Oregon van invloed is residentiële dichtheid en die van Oregon huisvesting betaalbaarheid crisis. Oregonians staan ​​bekend als progressief en milieubewust. Ze haten dichtheid omdat ze privacy en ruimte waarderen. Maar zij haat ook wildgroei omdat het waardevolle landbouwgrond verbruikt.

Kortom, Oregon lijkt het ideale startpunt voor beleid om de zonering van eengezinsgezelschap te beteugelen. Een van de 19 landgebonden planningsdoelen voor het hele land, die begin jaren zeventig werden vastgesteld, richt zich op huisvesting en vereist dat steden vele woningtypen omvatten. Maar exclusieve eengezinswijken domineren vandaag de dag nog steeds het landschap van Oregon.

Eengezinsland

In de vroege jaren 1970, in wat werd genoemd 'de stille revolutie in landgebruikscontrole, 'Begonnen sommige staten het gezag over het bestemmingsplan terug te nemen dat ze hadden afgestaan ​​aan steden en dorpen. In 1973 creëerde Oregon 'stadsgrenzen' - een scheidslijn tussen stedelijk en landelijk landgebruik - rond elk van zijn steden, samen met andere maatregelen om groei te beperken en wildgroei te voorkomen.

Ons onderzoek toont aan dat deze aanpak heeft bijgedragen aan de beheersing van stedelijke groei en een efficiënter landgebruik heeft bevorderd. De dichtheid van eengezinswoningen in stedelijke groeigrenzen, gemeten door eengezinswoningen per hectare, is constant toegenomen sinds de zones werden gecreëerd. Statewide, dichtheid van één familie steeg met 22% van 1993 tot 2012.

Eugene, de stadsgrens van Oregon, heeft het land net buiten de stadsgrenzen beschermd tegen ontwikkeling, maar eengezinswoning bestaat uit 87% van het woonland binnen de grens. [Oregon Imagery Explorer] (http://imagery.oregonexplorer.info/)

Nog steeds, wildgroei bestaat binnen stedelijke groeigrenzen. We hebben geconstateerd dat grond die uitsluitend bestemd is voor eengezinswoningen, maximaal acht tot tien eenheden per hectare kan bevatten. En omdat de vraag naar huizen het aanbod overtreft, worden gezinnen met lagere inkomens naar goedkopere gebieden geduwd ver van hun werk. Klaar voor groei, een nationale coalitie die pleit voor een dichtere ontwikkeling, schat dat slechts 89 wooneenheden werden gebouwd in Oregon voor elke 100 huishoudens gevormd van 2000 tot 2015.

Kortom, huisvesting wordt duurder. Een Harvard-onderzoek uit 2019 concludeerde dat het aanbod van goedkope huureenheden (minder dan US $ 800 per maand) in Oregon afgenomen met 44% tussen 1990 en 2017. Vandaag 63% van de huizen in Oregon zijn vrijstaande huizen of vrijstaande eengezinswoningen.

Huisvestingsstrijd maakt kleinere woningen wenselijker

Deze problemen zijn niet beperkt tot Oregon. Volgens het Harvard Joint Centre on Housing betaalt 47% van de huurdershuishoudens landelijk meer dan 30% van hun inkomen in huisvestingskosten. En de nieuwe woningbouw blijft onder het recessie-tijdperk van vóór 2008-2009.

Tussen 2000 en 2015, de VS. onderproductie van 7.3 miljoen woningen, wat betekent dat gezinnen in het hele land moeite hebben om huisvesting te vinden die betaalbaar en beschikbaar is. Dit tekort omvatte 22 staten en het District of Columbia.

Ambtenaren erkennen dat ook het toestaan ​​van alleen eengezinswoningen creëert gelijkheidsproblemen. Eengezinszonering van gescheiden buurten na de Tweede Wereldoorlog door Afro-Amerikaanse gezinnen uit te sluiten, die het zich niet konden veroorloven om eengezinswoningen te kopen, uit blanke buurten uit de middenklasse.

De meeste nieuwe eengezinswoningen in de VS hebben nog steeds een garage voor twee auto's en het gemiddelde vloeroppervlak is bijna 2,400 vierkante voet. US Census

Tegenwoordig neemt de vraag naar kleinere, onderling verbonden huizen - inclusief duplexen, triplexen en quadplexen - op loopafstand van diensten toe. Mensen leven graag op deze manier, maar als architect en stedenbouwkundige Daniël Parolek heeft aangetoond dat wettelijke belemmeringen bouwers ervan weerhouden meer van dit soort woningen te produceren, wat hij de 'midden ontbreekt. ”Zoals Parolek opmerkt, zijn veel van de verschillende woningtypen die gebruikelijk zijn in oudere buurten, zoals duplexen en triplexen, illegaal onder de meeste huidige bestemmingscodes.

Een bescheiden maar belangrijke start

Al deze factoren hielpen rijden Minneapolis en Oregon om afstand te nemen van eengezinsbestemmingen en meer woningtypen toe te staan. Maar voor alle aandacht die deze acties hebben gekregen, voorspellen we dat ze een bescheiden impact zullen hebben.

Woningmarkten zijn complex en worden beïnvloed door veel meer dan bestemmingsplannen. Een belangrijke vraag is of de kosten zullen dalen als beleidsmakers de bouw van verschillende woningtypen met een “ontbrekend midden” aanmoedigen.

Maar dit betekent niet dat veranderend bestemmingsbeleid verkeerd is. Het bevorderen van de bouw van een breder woningaanbod creëert levendigere buurten, vermindert de conversie van landbouw- en bosgrond voor ontwikkeling in de voorsteden, verlaagt de infrastructuurkosten en biedt meer billijke woonmogelijkheden voor iedereen.

Over de auteurs

Robert Parker, co-directeur, Instituut voor beleidsonderzoek en betrokkenheid, University of Oregon en Rebecca Lewis, universitair hoofddocent planning, publiek beleid en management, University of Oregon

Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanaf The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees de originele artikel.

Boeken over het milieu uit de bestsellerlijst van Amazon

"Stille lente"

door Rachel Carson

Dit klassieke boek is een mijlpaal in de geschiedenis van de milieubeweging en vestigt de aandacht op de schadelijke effecten van pesticiden en hun impact op de natuurlijke wereld. Carsons werk hielp de moderne milieubeweging te inspireren en blijft vandaag de dag relevant, terwijl we blijven worstelen met de uitdagingen van de gezondheid van het milieu.

Klik voor meer info of om te bestellen

"De onbewoonbare aarde: leven na opwarming"

door David Wallace-Wells

In dit boek biedt David Wallace-Wells een krachtige waarschuwing voor de verwoestende effecten van klimaatverandering en de dringende noodzaak om deze wereldwijde crisis aan te pakken. Het boek is gebaseerd op wetenschappelijk onderzoek en praktijkvoorbeelden om een ​​ontnuchterende kijk te geven op de toekomst die we tegemoet gaan als we geen actie ondernemen.

Klik voor meer info of om te bestellen

"Het verborgen leven van bomen: wat ze voelen, hoe ze communiceren? Ontdekkingen uit een geheime wereld"

van Peter Wohlleben

In dit boek verkent Peter Wohlleben de fascinerende wereld van bomen en hun rol in het ecosysteem. Het boek is gebaseerd op wetenschappelijk onderzoek en Wohlleben's eigen ervaringen als boswachter om inzicht te bieden in de complexe manieren waarop bomen met elkaar en de natuurlijke wereld omgaan.

Klik voor meer info of om te bestellen

"Ons huis staat in brand: scènes van een gezin en een planeet in crisis"

door Greta Thunberg, Svante Thunberg en Malena Ernman

In dit boek geven klimaatactiviste Greta Thunberg en haar familie een persoonlijk verslag van hun reis om het bewustzijn te vergroten over de dringende noodzaak om klimaatverandering aan te pakken. Het boek geeft een krachtig en ontroerend verslag van de uitdagingen waarmee we worden geconfronteerd en de behoefte aan actie.

Klik voor meer info of om te bestellen

"The Sixth Extinction: een onnatuurlijke geschiedenis"

door Elizabeth Kolbert

In dit boek onderzoekt Elizabeth Kolbert het voortdurende massale uitsterven van soorten als gevolg van menselijke activiteiten, waarbij ze gebruik maakt van wetenschappelijk onderzoek en voorbeelden uit de praktijk om een ​​ontnuchterende kijk te geven op de impact van menselijke activiteit op de natuurlijke wereld. Het boek biedt een dwingende oproep tot actie om de diversiteit van het leven op aarde te beschermen.

Klik voor meer info of om te bestellen