Of de huizenprijzen zijn opgeblazen met beperkte voorraad, of door overdrachten aan investeerders en huiseigenaren, zit het overheidsbeleid nu gevangen in een vicieuze cirkel. De rijkdom die in onze huizen is opgebouwd, is een centraal onderdeel van het pensioenstelsel geworden en de overheid kan het zich niet veroorloven dat de prijzen dalen.

Royale belastingsubsidies en concessies voor vermogenstesten op de gezinswoning hebben decennia lang de accumulatie van vermogen in onroerend goed gestimuleerd en de vraagdruk op de huizenmarkt aangewakkerd.

Overheidssteun aan huizenkopers en -eigenaren wordt verleend in de vorm van de Subsidies voor eerste huiseigenaren, concessies voor zegelrechten, en de vrijstelling van de gezinswoning van vermogenswinstbelasting, land belastingAlsmede de pensioen en andere vermogenstesten. Deze subsidies en concessies maken samen vermogensopbouw in de gezinswoning aantrekkelijker dan andere vermogensbestanddelen.

Op veel vastgoedmarkten kunnen beperkingen in het aanbod van grond en planningscontroles de stadsuitbreiding beperken, terwijl de druk op de vraag naar woningen blijft toenemen. Daarom zijn steden als Sydney "snelkookpannen" geworden waar de subsidies vandaan komen resulteren in stijgende huizenprijzen in het licht van beperkingen in het aanbod van grond.

De beleidsprijscyclus

Het ouderlijk huis is een hoeksteen van het Australische pensioenstelsel geworden. Aanhoudende stijgingen van de huizenprijzen hebben het mogelijk gemaakt de inkomenssteun van de overheid in Australië op een historisch laag niveau te brengen in vergelijking met andere landen met een lager eigenwoningbezit, zoals Zweden en Nederland. Dit is gebaseerd op de veronderstelling dat ouderen met een laag inkomen rijk zullen zijn aan woningen en daarom rond kunnen komen met een lager pensioen.

In een tijdperk van vergrijzende bevolking hebben regeringen inderdaad oudere Australiërs aangemoedigd om hun woningvoorraad aan te boren hun eigen pensioen financieren en de fiscale spanningen tussen de generaties verlichten. Bijvoorbeeld die van de Productiviteitscommissie regeling voor het vrijgeven van eigen vermogen in de ouderenzorg beveelt eigenaren van bejaardentehuizen aan om geld op te nemen om de kosten voor ouderenzorg te dekken.

Dit werkt natuurlijk alleen als de huizenprijzen blijven stijgen.

Als de huizenprijzen dalen, wordt de cyclus doorbroken en is de gezinswoning mogelijk niet langer een geschikte basis om in de pensioenbehoeften van de bredere bevolking te voorzien. In het geval van een langdurige daling van de huizenprijzen, zouden individuen meer inkomenssteun van overheden nodig hebben naarmate hun persoonlijke vermogensbasis verzwakt. Dit zou op zijn beurt een stijging van de sociale zekerheidsuitgaven van de overheid bestendigen.

Op lange termijn

Maar zelfs als de huizenprijzen niet zouden dalen, speelt er een paradox in dit systeem. Om een ​​gezond woningbestand voor gepensioneerden te behouden, moeten de huizenprijzen hoog blijven. De beleidsprijscyclus is dus gericht op het in stand houden van het eigenwoningbezit als een belangrijke pijler van het socialezekerheidsstelsel. Het heeft er echter ook toe geleid dat het woningvermogen steeds meer in handen is gekomen van kleinere subgroepen. Met name de overwaarde op de woning wordt geconcentreerd in de handen van oudere generaties.

Zoals deze grafieken laten zien, is de vermogenskloof tussen de generaties op het gebied van huisvesting de afgelopen twee decennia groter geworden. In 2011 was de mediane overwaarde van huizenbezitters van 45-64 jaar bijna het dubbele van de waarde van de 25-44-jarigen. Het aandeel van de woningvoorraad van de bevolking van 45-64 jaar is tussen 1990 en 2011 toegenomen ten koste van de leeftijdsgroep 25-44 jaar.

Dit betekent dat het systeem op de lange termijn mogelijk zou kunnen ontrafelen. Als grote aantallen jongeren te maken blijven krijgen met prijsbarrières voor eigenwoningbezit, zal de eigenwoningpijler binnen het socialezekerheidsstelsel worden verzwakt naarmate het toekomstige aantal huiseigenaren krimpt.

Op korte termijn loopt een aanzienlijke groep millennials de voordelen van het eigenwoningbezit mis. Maar op de lange termijn, tenzij regeringen een aantal fundamentele structurele problemen aanpakken die momenteel diepgeworteld zijn in ons systeem van belastingoverdracht, is er een aanzienlijke zwakte in ons socialezekerheidsstelsel dat is gebaseerd op huisvesting.

Over de auteur

Rachel Ong, adjunct-directeur, Bankwest Curtin Economics Centre, Curtin University

Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd op The Conversation. Lees de originele artikel.

Verwante Boeken

at InnerSelf Market en Amazon