Florida is niet de enige staat die te maken heeft met overstromingen langs de kust. Bedrijven in Annapolis, MD., hebben steeds vaker te maken met overstromingen door vloed en stormvloeden, net als huiseigenaren in delen van Virginia, South Carolina en andere staten. Jim Watson / AFP via Getty Images
Apollo Beach, Florida, is een doolhof van kanalen met honderden huizen vlak bij de waterkant. De hele gemeenschap, net ten zuiden van Tampa, ligt slechts ongeveer 3 meter boven zeeniveau, wat betekent dat het risico loopt op stormvloed als de zeespiegel stijgt.
Huizenkopers langs de Amerikaanse kusten kunnen het overstromingsrisico van elke woning net zo gemakkelijk controleren als de grootte van de slaapkamers - de meeste huizen aan de kust nu toekomstige overstromingsrisicodetails opnemen die rekening houden met klimaatverandering. In Apollo Beach bijvoorbeeld, staan veel van de panden minimaal 9 op 10 op de overstromingsrisicoschaal.
Die kennis houdt huizenkopers echter niet tegen.
Huizen aan het water zijn binnen enkele dagen verkopen van op de markt gaan, en hetzelfde verhaal speelt zich af langs de kust van Zuid-Florida op een moment dat wetenschappelijk meldt waarschuwen over de toenemende risico's van overstromingen langs de kust naarmate de planeet warmer wordt.
Wij zijn professoren van stadsgeografie en Amerikaanse politiek die de vastgoedsector volgen. Om te begrijpen waarom mensen een risico negeren dat tot dure schade kan leiden en uiteindelijk de waarde van hun eigendom kan verlagen, hebben we met honderden makelaars in Florida gesproken over de motivaties en zorgen van hun klanten.
Dit is wat we hebben geleerd.
Niets dwingt kopers om langetermijnrisico's te overwegen
We hebben eind 680 een enquête gehouden onder 2020 Florida Realtors met een vergunning reacties suggereren: dat potentiële huizenkopers over het algemeen geen rekening houden met hoogteverschillen of de kwetsbaarheid voor overstromingen bij het zoeken naar nieuwe huizen, en dat de beschikbaarheid van gedetailleerde overstromingsrisicokaarten weinig of geen invloed op hen heeft gehad.
Een deel van het probleem kan zijn dat hypotheekverstrekkers en taxateurs geen rekening houden met de kwetsbaarheid van onroerend goed voor zeespiegelstijging, dus huizenkopers voelen het risico niet meteen in hun portemonnee. Rijkere kopers die geen hypotheek nodig hebben zijn niet verplicht om een overstromingsverzekering af te sluiten, en het Congres heeft een geschiedenis van terugdraaien overstromingsverzekering stijgt.
Kortom, niets dwingt kopers om rekening te houden met de langetermijnrisico's.
Veel huizen en gemeenschappen aan het strand in Florida lopen gevaar door zeespiegelstijging en stormvloed. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group via Getty Images
Tegelijkertijd laten onderzoeken duidelijk zien hoe risico's zich vertalen in kosten. Een recent artikel van wetenschappers die overstromingsrisicokaarten maken, ontdekte dat Hillsborough County, Florida, de thuisbasis van Apollo Beach en Tampa, waarschijnlijk een 70% stijging jaarlijkse overstromingsschade tegen 2050 als gevolg van klimaatverandering. Dat is minder dan een hypotheek van 30 jaar verwijderd.
Wat makelaars horen
We redeneerden toen we begon de enquête in 2020 dat als een bepaald deel van de bevolking eigendom dat gevaar loopt te overstromen zou vermijden, de vraag zou afnemen en de prijzen zouden dalen. Ons vorig onderzoek in 2018, waarbij huiseigenaren aan de kust van Florida betrokken waren, had ontdekt dat zowel Republikeinen als Democraten geloofden dat hun toekomstige woningwaarde niet zou worden beïnvloed door stijgende zeeën.
Om de theorie te testen dat de markt het overstromingsrisico grotendeels negeert, vroegen we makelaars wat ze zagen: in hoeverre hadden ze waargenomen dat de huizenprijzen al dan niet zo snel daalden voor eigendommen met een risico op overstroming? Vijfenveertig procent gaf aan 'helemaal niet' te zijn. Slechts 11 van de 680 makelaars gaven aan dat de huizenprijzen voor overstromingsrisico's 'heel vaak' stagneerden of daalden.
We vroegen ook of ze hypotheekverstrekkers hadden gezien die kredietaanvragen afwijzen of de tarieven voor leningen in overstromingsgevoelige gebieden verhogen, bijvoorbeeld in de vorm van punten of hypotheekverzekeringen. Zestig procent zei 'helemaal niet' en slechts 7% zei 'enigszins vaak', 'heel vaak' of 'altijd'.
De overgrote meerderheid van de makelaars, bijna 70%, zei dat ze de komende vijf tot tien jaar weinig impact op de vastgoedmarkt verwachten.
Hier is een deel van wat ze zeiden.
“Mensen kopen en zullen nog steeds kopen in de kustgebieden van Florida, en als ze kopen, zal er geen waardevermindering zijn. De grootste groep kopers die de markt aanstuurt, is gepensioneerd of binnenkort gepensioneerd en ze zijn van mening dat ze al lang weg zullen zijn voordat er enige impact van klimaatverandering is. Ze kopen vooral op emotie en houden geen rekening met de eigendomskosten op de lange termijn. Ze kopen ook met contant geld en zonder hypotheek.”
Zelfs kredietverstrekkers hebben momenteel geen echte prikkels om hypotheekaanvragen af te wijzen voor eigendommen die gevaar lopen door toekomstige zeespiegelstijging. Federale instanties die conforme hypotheken kopen momenteel niet nodig het verzamelen van informatie over overstromingsrisico of waarschijnlijke zeespiegelstijging. Als deze vereisten zouden veranderen, zou het overstromingsrisico worden vertaald in de kredietverlening.
“Kopers van kusteigendommen zijn financieel in staat om meer risico-onbewust te zijn en kunnen het hogere verzekeringstarief betalen of zelfverzekerd zijn. Zeespiegelstijging is momenteel niet top-of-mind in onze lokale markt.”
De federale overstromingsverzekering wordt al jaren zwaar gesubsidieerd door Amerikaanse belastingdollars. In feite is het National Flood Insurance Program de Amerikaanse schatkist verschuldigd ongeveer $ 20 miljard voor kosten die hoger zijn dan de premie die huiseigenaren betalen. Met ingang van 1 april 2022, al zijn nieuwe en vernieuwde overstromingsverzekeringen zal onderworpen zijn aan een nieuw prijssysteem genaamd Risk Rating 2.0 ontworpen om rekening te houden met risico's.
Maar het programma staat onder politieke druk van leden van het Congres om ervoor te zorgen dat de tarieven niet te snel stijgen of te hoog worden. Verder zijn kopers die huizen kopen voor contant geld, een relatief groot deel van de markt in Zuid-Florida, niet onderworpen aan overstromingsverzekeringsvereisten.
“Rijke mensen zullen nog steeds gecharmeerd zijn van het idee om aan zee te wonen, maar ze zullen waarschijnlijk veel geld uitgeven om het pand beter bestand te maken tegen de effecten van zeespiegelstijging. Dit betekent dat de vraag naar high-end woningen misschien niet zo sterk zal afnemen.”
Een paar agenten suggereerden dat rijke huiseigenaren de risico's serieus nemen en van plan zijn te investeren in structurele veranderingen zoals het verhogen van huizen die hun eigendommen veiliger zouden kunnen maken tegen zeespiegelstijging en stormvloed.
De markt integreert geen langetermijnrisico's
Omdat stijgende zeespiegel en stormrisico's Als gevolg van klimaatverandering concluderen we dat veel van de huizen die momenteel in Zuid-Florida worden verkocht, hun 30-jarige hypotheek niet zullen overleven zonder schade of dure aanpassingen, en dat de wederverkoop van huizen die kwetsbaar zijn voor zeespiegelstijging zeer waarschijnlijk zal worden steeds moeilijker.
Beleidsmakers in Florida hebben tot nu toe ofwel het risico genegeerd of slechts beperkte maatregelen genomen om zwakke punten te verhelpen, waardoor de risico's elders soms groter werden. Bijvoorbeeld, wanneer? zeeweringen worden gebouwd, kunnen ze de manier waarop zand naar binnen spoelt veranderen, waardoor erosie in aangrenzende gebieden toeneemt.
Veel mensen denken dat 'de markt' voor dit probleem zal zorgen: dat huizenkopers, die de dreigende risico's erkennen, de prijzen van kwetsbare eigendommen zullen verlagen, waardoor hun aantrekkelijkheid en waarde uiteindelijk afnemen. Maar wat we van makelaars in Florida hebben gehoord, doet twijfel rijzen over de veronderstelling dat de markt dit risico al heeft geïntegreerd.
Over de Auteurs
Risa Palm, Hoogleraar Stedelijke Studies en Volksgezondheid, Georgia State University en Toby W. Bolsen, universitair hoofddocent politieke wetenschappen, Georgia State University
Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanaf The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees de originele artikel.
Related Books:
De toekomst die we kiezen: de klimaatcrisis overleven
door Christiana Figueres en Tom Rivett-Carnac
De auteurs, die een sleutelrol speelden in de Overeenkomst van Parijs over klimaatverandering, bieden inzichten en strategieën voor het aanpakken van de klimaatcrisis, inclusief individuele en collectieve actie.
Klik voor meer info of om te bestellen
De onbewoonbare aarde: leven na opwarming
door David Wallace-Wells
Dit boek onderzoekt de mogelijke gevolgen van ongecontroleerde klimaatverandering, waaronder massale uitsterving, voedsel- en waterschaarste en politieke instabiliteit.
Klik voor meer info of om te bestellen
Het Ministerie van de Toekomst: een roman
door Kim Stanley Robinson
Deze roman verbeeldt een wereld in de nabije toekomst die worstelt met de gevolgen van klimaatverandering en biedt een visie op hoe de samenleving zou kunnen transformeren om de crisis het hoofd te bieden.
Klik voor meer info of om te bestellen
Onder een witte lucht: de aard van de toekomst
door Elizabeth Kolbert
De auteur onderzoekt de menselijke impact op de natuurlijke wereld, inclusief klimaatverandering, en het potentieel voor technologische oplossingen om milieu-uitdagingen aan te pakken.
Klik voor meer info of om te bestellen
Drawdown: het meest uitgebreide plan ooit voorgesteld om opwarming van de aarde tegen te gaan
onder redactie van Paul Hawken
Dit boek presenteert een alomvattend plan voor het aanpakken van klimaatverandering, inclusief oplossingen uit een reeks sectoren zoals energie, landbouw en transport.
