shutterstock.
COVID-19 blijft grote schade aanrichten bij retailers. Sinds in oktober in delen van het VK strenge nieuwe beperkingen zijn ingevoerd, is het aantal bezoekers in winkelstraten, winkelcentra en retailparken buiten de stad is gevallen: het is nu 32% gedaald op jaarbasis, waarbij regionale steden de dupe zijn. Veel winkeliers betalen geen huur, en sommige verhuurders overwegen juridische stappen.
Maar hoe vreselijk COVID-19 ook was, de detailhandel had bestaande ernstige problemen. De realiteit is dat er in het VK veel te veel winkeloppervlak is. Het aanpakken ervan wordt een van de grote uitdagingen van dit decennium.
De retailcrisis
Retail heeft meer mensen in dienst dan enige andere sector in het VK - ongeveer 2.9 miljoen, van wie tweederde werkt voor de 75 grootste bedrijven en een omzet van ongeveer £ 394 miljard in 2019. In de afgelopen jaren zijn deze bedrijven worstelen met hogere personeelskosten door verhogingen van de minimumloon; hoger zakelijke tarieven (onroerendgoedbelasting), vooral voor grote winkels op toplocaties; een zwakker pond sinds de Brexit-stemming van 2016, waardoor import duurder wordt; en online concurrentie.
Het VK had al de derde hoogste niveau van online winkelen in de wereld vóór COVID-19 (16% van de totale winkeluitgaven, alleen overtroffen door China en Zuid-Korea). Nu online geworden nog krachtiger, met een piek in juni op een derde van alle detailhandelsverkopen in het VK. Waar het zich ook vestigt, het zal hoger zijn dan vóór de pandemie.
Online verkoop in het VK als% van de totale detailhandel
ONSDankzij online winkelen en de andere druk op de fysieke detailhandel, zoveel als 40% van de winkelvloeroppervlakte kan permanent overbodig zijn. Dit is ongeveer 42 miljoen vierkante meter, wat overeenkomt met 175 Westfield Londen, 227 Metrocentra of 284 Blauw Water winkelcentra.
Dit verklaart mede waarom Intu, eigenaar van grote winkelcentra zoals Gateshead's Metrocentre, Manchester's Arndale en Trafford Centers, en Birmingham's Merry Hill, in administratie in juni. Veel van de centra zijn nu verkocht or overgedragen aan nieuw management als de Intu Group wordt ontmanteld.
Ook andere grote huisbazen hebben het moeilijk. Hamerson (met als centra Brent Cross, Birmingham Bullring en Bristol Cabot Circus), British Land (Sheffield Meadowhall en Drake Circus in Plymouth) en Land zekerheden (Bluewater in Kent, Leeds White Rose en Buchanan Street in Glasgow) hebben in een achtbaan op de aandelenmarkt gezeten en staan voor een soortgelijk dilemma met hun overaanbod aan winkelruimte.
Aandelenkoersen van grote Britse retail-verhuurders
Blauw = Brits Land, Rood = Land Securities, Turkoois = Hammerson. Trading View
Verzachtende factoren
Een zilveren randje van de pandemie was dat huisbazen hun relatie met huurders moesten herzien. Zoals voorgesteld door de vrijwillige regering van het VK gedragscode, die in juni uitkwam, moeten verhuurders samenwerken met retailers om iedereen deze periode te laten overleven. Dit omvat het verlagen van de huren naar duurzamere niveaus.
De markt ziet bijvoorbeeld een terugkeer naar omzet huren, waarbij huurders een percentage van de omzet betalen in plaats van een nominale 'markthuur' die geen verband houdt met de heersende economische omstandigheden. Een dergelijke flexibiliteit kan het lege vloeroppervlak tot op zekere hoogte verminderen.
Een andere verzachtende factor is dat de meeste retailers nog steeds een vorm van aanwezigheid in winkelstraten of winkelcentra willen. Inderdaad, de lockdown zag een grote verschuiving in binnenlandse bestedingen aan lokale gemakswinkels en buurtwinkels in de buitenwijken.
Winkeliers combineren ook traditionele en online verkoop door klanten aan te moedigen om te bestellen voor thuisbezorging de volgende dag of door te klikken en af te halen. Dit geeft hen nog een reden om fysiek aanwezig te blijven. Tegelijkertijd zijn online retailers zoals Amazon het openen van winkelstraten als aanvulling op hun aanbod.
De weg vooruit
Ondanks deze innovaties is er in het algemeen nog steeds een groot overschot aan fysieke winkels. Dus wat kan er worden gedaan?
Sommige ruimte kan worden gebruikt als kantoren, hoewel de pandemie enorm is toegenomen externe werknemers, van wie sommigen misschien nooit meer op kantoor gaan pendelen. Van winkels een bioscoop, een restaurant of een bowlingbaan maken is ook nauwelijks een oplossing, aangezien de vrijetijdssector het hardst wordt getroffen door pandemische beperkingen.
Misschien is de meest productieve mogelijkheid om te herontwikkelen voor een meer gevarieerde mix van complementaire toepassingen - zoals herhaald door toonaangevende detailhandelaren Bill Grimsey oproep om "beter terug te bouwen".
In steden en stadscentra kunnen universiteiten en hogescholen hun campussen uitbreiden; galerijen, werkplaatsen en showrooms voor de kunst- en creatieve sector; gemeenschapsbedrijven en hubs; en gezondheids- en welzijnsdiensten die essentieel zullen zijn in het post-COVID-tijdperk, zoals sociale zorg en geestelijke gezondheid. Dergelijk gebruik zou kunnen worden ondersteund door overheidsfinanciering en verhuurders erkennen dat sommige huurders die lage huren betalen beter zijn dan helemaal geen huurders.
Sommige overtollige gebouwen en leegstaande bovenverdiepingen zouden ook in woningen kunnen worden veranderd - echoënd de terugkeer naar het stadsleven van de jaren negentig en negentig. De overheid zou het Wonen over de winkel (LOTS) regeling, die dergelijke conversies in die tijd subsidieerde.
Toch lenen veel gebouwen zich niet gemakkelijk voor bewoning. Nutsbedrijven kunnen moeite hebben om afvalinzameling, water- en rioleringsaansluitingen en parkeerplaatsen aan te bieden. Ontspanning plannen kan soms de noodzaak van een bouwvergunning om over te schakelen naar residentieel gebruik wegnemen, maar die zijn er nog steeds complexe bouwvoorschriften, vooral met betrekking tot brandbeveiliging en noodtoegang.
Traditionele winkelstraten hebben ook meerdere eigenaren, die niet altijd samenwerken. Beheerders van stadscentra en Business Improvement Districts (BID's) kunnen hierbij helpen, hoewel we dit wellicht moeten zien BIEDT die heffing aanvullende zakelijke tarieven voor verhuurders in plaats van huurders, zoals in Duitsland, om verhuurders aan de onderhandelingstafel te brengen.
Winkelcentra hebben in ieder geval het voordeel van één eigenaar. Als op zichzelf staande bestemmingen worden ze vaak (terecht of ten onrechte) als te groot beschouwd om te mislukken, met name als bestemmingen verweven met het weefsel van stadscentra, zoals Liverpool One of Eldon Square in Newcastle. Het functioneren ervan zal daarom een hoge prioriteit hebben bij de overheid.
Sommige winkelcentra buiten de stad hadden al voor de pandemie plannen voor nieuwe woon- en vrijetijdsontwikkelingen. Een voorbeeld is de project om te bouwen 2,000 nieuwe woningen rond het Gateshead Metrocentre. Het idee zou zijn om het centrum te heroriënteren en de mix van toepassingen om een Bredere gemeenschap, hoewel het niet gemakkelijk zal zijn om nieuwe gezinswoningen te creëren in een omgeving die rond de auto is ontworpen.
Dergelijke uitdagingen zijn niet bijzonder nieuw: 25 jaar geleden zouden we het "regeneratie voor gemengd gebruik" hebben genoemd. Deze keer wordt het aangedreven door overtollige winkelruimte, ironisch genoeg is het grotendeels gebouwd op de voormalige industriële sites die in de jaren tachtig en negentig werden geregenereerd.
Over de auteur
Paul Michael Greenhalgh, hoogleraar onroerend goed en regeneratie, Northumbria University, Newcastle
Dit artikel is opnieuw gepubliceerd vanaf The Conversation onder een Creative Commons-licentie. Lees de originele artikel.
Aanbevolen boeken:
Kapitaal in de eenentwintigste eeuw
door Thomas Piketty. (Vertaald door Arthur Goldhammer)
In Hoofdstad in de eenentwintigste eeuw, Thomas Piketty analyseert een unieke verzameling gegevens uit twintig landen, al in de achttiende eeuw, om belangrijke economische en sociale patronen bloot te leggen. Maar economische trends zijn geen daden van God. Politieke actie heeft in het verleden gevaarlijke ongelijkheden beteugeld, zegt Thomas Piketty, en kan dat opnieuw doen. Een werk van buitengewone ambitie, originaliteit en nauwgezetheid, Kapitaal in de eenentwintigste eeuw heroriënteert ons begrip van de economische geschiedenis en confronteert ons met nuchtere lessen voor vandaag. Zijn bevindingen zullen het debat transformeren en de agenda bepalen voor de volgende generatie gedachten over rijkdom en ongelijkheid.
Klik hier voor meer info en / of om dit boek op Amazon te bestellen.
Nature's Fortune: hoe het bedrijfsleven en de samenleving gedijen door te investeren in de natuur
door Mark R. Tercek en Jonathan S. Adams.
Wat is de natuur waard? Het antwoord op deze vraag, dat van oudsher is geformuleerd op milieugebied, is een revolutie in de manier waarop wij zaken doen. In Nature's Fortune, Mark Tercek, CEO van The Nature Conservancy en voormalig investeringsbankier, en wetenschapsjournalist Jonathan Adams beweren dat de natuur niet alleen de basis is van het menselijk welzijn, maar ook de slimste commerciële investering die bedrijven of overheden kunnen maken. De bossen, uiterwaarden en oesterriffen die vaak eenvoudig als grondstoffen worden gezien of als obstakels die moeten worden opgeruimd in naam van de vooruitgang, zijn in feite net zo belangrijk voor onze toekomstige welvaart als technologie of wetgeving of bedrijfsinnovatie. Nature's Fortune biedt een essentiële gids voor 's werelds economisch en ecologisch welzijn.
Klik hier voor meer info en / of om dit boek op Amazon te bestellen.
Beyond Outrage: wat is er misgegaan met onze economie en onze democratie en hoe we dit kunnen oplossen -- door Robert B. Reich
In dit tijdige boek betoogt Robert B. Reich dat er niets goeds gebeurt in Washington tenzij burgers worden gestimuleerd en georganiseerd om ervoor te zorgen dat Washington in het openbaar belang handelt. De eerste stap is om het grote plaatje te zien. Beyond Outrage verbindt de stippen, en laat zien waarom het toenemende aandeel van inkomen en rijkdom naar de top leidt tot banen en groei voor alle anderen, en onze democratie ondermijnt; veroorzaakte dat Amerikanen steeds cynischer werden over het openbare leven; en veranderde veel Amerikanen tegen elkaar. Hij legt ook uit waarom de voorstellen van het "regressieve recht" totaal verkeerd zijn en biedt een duidelijk stappenplan van wat er moet gebeuren. Hier is een actieplan voor iedereen die geeft om de toekomst van Amerika.
Klik hier voor meer info of om dit boek op Amazon te bestellen.
Dit verandert alles: bezet Wall Street en de 99% beweging
door Sarah van Gelder en medewerkers van YES! Tijdschrift.
Dit verandert alles laat zien hoe de Occupy-beweging de manier verandert waarop mensen zichzelf en de wereld zien, het soort samenleving waarvan zij geloven dat ze mogelijk is, en hun eigen betrokkenheid bij het creëren van een samenleving die werkt voor de 99% in plaats van alleen de 1%. Pogingen om deze gedecentraliseerde, snel evoluerende beweging in de lucht te houden, hebben geleid tot verwarring en misvatting. In dit deel zijn de editors van JA! Tijdschrift breng stemmen van binnen en buiten de protesten bij elkaar om de problemen, mogelijkheden en persoonlijkheden die horen bij de Occupy Wall Street-beweging over te brengen. Dit boek bevat bijdragen van Naomi Klein, David Korten, Rebecca Solnit, Ralph Nader en anderen, evenals Occupy-activisten die er vanaf het begin bij waren.
Klik hier voor meer info en / of om dit boek op Amazon te bestellen.
